«Под ключ» — один из самых растяжимых терминов в строительстве. У одной компании это дом, в который можно заехать с чемоданом. У другой — коробка с окнами и разводкой электрики до щита. Юридического определения у термина нет, так что каждый наполняет его своим содержанием.
Поэтому сравнивать предложения по итоговой цифре бессмысленно. Сначала нужно привести их к одному знаменателю — к тому, что вы получите на выходе.
Начните с конечной картинки
Опишите для себя день сдачи. Вы заходите в дом. Что вы видите?
Полы — чистовые или стяжка? Стены — покрашены или зашпаклёваны? Унитаз стоит или из стены торчит труба? Свет горит в люстрах или висят патроны на проводах? Котёл греет? Из крана течёт вода? Перед домом газон или глина после техники?
Запишите ответы и задайте те же вопросы каждому подрядчику. Если картинки разные, цены пока сравнивать нельзя.
Проект и изыскания
Входит ли в цену архитектурная и рабочая документация? Адаптация проекта к вашему участку? Конструктивные расчёты? Инженерные разделы — отопление, вентиляция, водоснабжение, электрика?
Отдельно — геология и геодезия. Кто их заказывает и оплачивает? Иногда они «входят», но в самом минимальном объёме.
Фундамент: что именно «включено»
Фраза «фундамент входит» требует расшифровки: какой тип, какой глубины, из каких материалов, с какой гидроизоляцией и утеплением, входят ли земляные работы и отсыпка.
И главный вопрос: что будет, если по результатам геологии нужен другой фундамент? Плита вместо свай или сваи длиннее, чем заложено. Это часто самая крупная доплата по ходу стройки. Хорошо, если в договоре прописано, как в этом случае пересчитывается цена.
Коробка и наружный контур
Стены, перекрытия, кровля, утепление, фасад, окна, входная дверь. Название материала — «каркас», «брус» — ничего не говорит. Сравнивайте состав: сечения, толщины слоёв, марки материалов, тип фасада и чем он покрыт.
По окнам: какой профиль, сколько камер, есть ли энергосберегающее стекло, что входит в монтаж — откосы, отливы, подоконники. По кровле: полный пирог, а не только финишное покрытие. И входят ли водостоки — их забывают удивительно часто.
Инженерия: где граница ответственности
Разделите «инженерию» хотя бы на пять частей: электрика, отопление, вентиляция, вода, канализация. Для каждой выясните, где заканчивается работа подрядчика.
Типичная ловушка: в предложении «электрика включена», но это разводка внутри дома до щита. Подключение к сети, договор с сетевой компанией, кабель от столба до дома — за ваш счёт. С водой то же самое: разводка по дому есть, скважины и насоса нет.
Отделка
«Предчистовая» и «чистовая» — это названия комплектаций. Описанием работ они не являются. Раскройте их по помещениям: пол, стены, потолок, двери, плинтусы, сантехника, розетки и выключатели.
Если материалы вы выберете позже, уточните, какой бюджет на них заложен. Обычно это формулировка вида «плитка стоимостью до N рублей за метр». И выясните, как считается доплата, если вам понравится дороже.
Логистика и стройплощадка
Доставка, разгрузка, кран, бытовка для рабочих, биотуалет, временное электричество на время стройки, вывоз мусора. Всё это может входить в цену, а может появиться отдельным счётом.
Особенно внимательно — ограничения по расстоянию и дороге. «Доставка включена в пределах 100 км от завода», «при наличии подъезда для длинномера» — каждая такая оговорка может стоить денег на вашем участке.
Позиции, которые чаще всего «не входят»
Пройдитесь по списку и поставьте напротив каждой пометку для каждого подрядчика: входит / отдельно / не указано.
- геология и геодезия;
- подключение электричества к сети;
- газ — проект и подключение;
- скважина или колодец, насос, водоподготовка;
- септик или станция биоочистки;
- дренаж и ливнёвка;
- отмостка;
- крыльцо и терраса;
- водостоки и снегозадержатели;
- межкомнатные двери;
- санфаянс и смесители;
- светильники;
- кухня;
- уборка после стройки;
- дорожки, парковка, забор, газон.
Обычно именно здесь прячется разница между «дешёвым» и «дорогим» предложением.
Цена за квадратный метр почти всегда врёт
Предложение, которое в полтора раза дешевле за метр, нельзя считать выгодным, пока не понятно, что входит в эти метры и как считается сама площадь. Одна компания делит на площадь с террасой, другая — на внутреннюю площадь. Одна считает коробку, другая — дом с отделкой и котлом.
Сначала состав, потом итоговая сумма, и только в самом конце — производные показатели вроде цены за метр.
Твёрдая или приблизительная цена
Гражданский кодекс (ст. 709) разрешает определять цену работ через смету — твёрдую или приблизительную. Если в договоре не сказано иначе, цена считается твёрдой. Приблизительная может расти, и закон отдельно регулирует, что делать, если превышение существенное.
Для вас это значит: смотрите в договоре не только сумму, но и слово рядом с ней. И добейтесь, чтобы смета и состав работ были приложениями к договору. Красивая презентация юридической силы не имеет. По закону объём работ определяет техническая документация, а цену — смета. Всё, чего нет в этих приложениях, будет «дополнительными работами».
Крупный договор подряда разумно показать юристу до подписания.
Резерв
Даже при хорошо составленной смете заложите себе 10–15% сверху. На изменения по ходу, на то, что выяснилось после изысканий, на «а давайте всё-таки сделаем тёплый пол в ванной».
Вопросы подрядчику
- Каким будет дом в день сдачи — по каждому помещению?
- Что прямо исключено из цены?
- Какая документация входит?
- Кто оплачивает изыскания?
- Что будет с ценой, если изменится фундамент?
- Где граница между вашей инженерией и внешними подключениями?
- Какие ограничения по доставке и технике?
- Какой бюджет заложен на отделочные материалы?
- Цена твёрдая или приблизительная?
- Какие документы я получу при сдаче?
Сведите ответы трёх подрядчиков в одну таблицу без пустых ячеек. Иногда окажется, что самое дорогое предложение на самом деле самое полное, а самое дешёвое после всех доплат догоняет остальные.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, ст. 709 (цена работы)
- Гражданский кодекс РФ, § 3 главы 37 (строительный подряд), в том числе ст. 743
